Der Traum von der Selbstständigkeit und vom eigenen Haus

Warum ich die Petition an den Deutschen Bundestag gerichtet habe  und das deutsche Zwangsversteigerungsrecht und auch das Insolvenzrecht kritisiere hat seine Gründe, die ich hier versuche detailliert zu schildern. 

Ich versuche, zu beschreiben, welche Schicksale sich hinter Zwangsversteigerungen von eigengenutzten Objekten verbergen und wie die Vorgehensweise der Gläubiger und der Gerichte gegenüber eines Schuldners bzw. eines Bürgen ist und wie es zu einer Insolvenz und zu einem Zwangsversteigerungsverfahren und später auch zu einem Zwangsverwaltungsverfahren und ebenso zu einem Betreuungsverfahren gekommen ist. Hierbei werde ich auch manche Tipps geben, die unbedingt zu beachten sind, um nicht auch in solch eine Situation zu geraten oder auch mit solch einer Situation umzugehen. Die Tipps werde ich im Laufe der Schilderung abgeben und in einer besonderen Kategorie später zusammenfassen.

Wie kam es zum Zwangsversteigerungsverfahren (Teil 1) 

Meine Frau und ich heirateten Anfang der  70er Jahre und wohnten nach der Heirat zur Miete. Wir beide hatten einen guten Beruf. Sie arbeitete als Zahntechnikerin und ich als Elektrotechniker im Außendienst. Zu dieser Zeit verdienten wir beide recht gut und konnten auch etwas in Form von Bausparverträgen ansparen.
Ich selbst arbeitete als Kundenberater und Techniker bei einer Firma die kleine Druckmaschinen, Kopiergeräte, Blaupausgeräte, Reprographiegeräte und Adressiergeräte herstellte. Somit bekam ich neben meiner Elektrotechnik Kenntnisse in einem großen Bereich der Reprographie und Kopier- und Drucktechnik durch besondere Schulungen recht gute weitere Kenntnisse. 

Unsere Lohnkonten hatten wir beide bei einer R-Bank, diese war somit unsere Hausbank. 

Ende der 70er Jahre machte ich mich mit einer Offsetdruckerei selbstständig. 

Am Anfang meiner Selbstständigkeit vereinbarten meine Frau und ich notariell Gütertrennung um das Private vom Geschäftlichen zu trennen, denn ich hatte mich als Einzelunternehmen angemeldet. 

Mein Konto wurde bei der R-Bank nun zum Geschäftskonto, das Privat- und Lohnkonto meiner Frau hatten wir ebenfalls bei der R-Bank belassen. Was sich später herausstellte, war dies ein Fehler. 

TIPP Nr. 1) 

• Privatkonten auch des Ehepartners und Geschäftskonten eines Selbstständigen nie bei der gleichen Bank unterhalten. Idealerweise die Konten bei zwei unterschiedlichen Instituten verteilen.
  Grund: In Phasen von wirtschaftlichen, geschäftlichen Engpässen, die immer wieder bei Selbstständigen auftauchen, habe ich festgestellt, dass die Bank nicht nur ein Augenmerk auf das Geschäftskonto sondern auch auf das Privatkonto des Ehepartners hat. Sobald vom Sachbearbeiter der Bank am Computer mein Geschäftskonto aufgerufen wurde war auch das Privatkonto meiner Frau zu sehen. Bei einer Geschäftsinsolvenz einer Einzelfirma kann dieses zum Verhängnis werden, denn die Bank unterscheidet dann nicht mehr zwischen Geschäft und Privat. Nicht einmal die Gütertrennung ist relevant, obwohl bei der Bank bekannt.

Da ich durch meine berufliche Tätigkeit viele Kundenkontakte hatte, war es nicht schwer Kunden für Akzidenzdrucke und für Selbstdurchschreibesätze zu gewinnen. Die ersten Druckmaschinen und Papierverarbeitungsmaschinen waren Gebrauchtmaschinen, die wir von unserem Ersparten anschafften. Natürlich musste ich für mein Gewerbe auch Gewerberäume mieten, damit ich auch die Kundenaufträge bewältigen konnte. 

In den ersten 5 Jahren hatte ich einen recht großen Kundenstamm, wie z.B. RWE, Böhringer, die Deutsche Telekom, Siemens, Sandvik, die Stadt, einen Elektrotechnikverband, viele Vereine, auch die R-Bank und viele andere mehr,  für meine Arbeit gewinnen können. 

Zwischenzeitlich wurden die angemieteten Gewerberäume zu klein und auch die Maschinen mussten moderner sein und erneuert werden, damit ich die Aufträge mit guter Qualität weiter bewältigen konnte. 

Aus diesem Grund entschlossen wir uns ein Grundstück mit unserem Bausparvertrag zu kaufen und selbst ein Wohnhaus mit Gewerberäumen zu bauen. Wir erstellten uns einen Businessplan und stellten fest, dieses Konzept rechnet sich. Meine Frau war zu dieser Zeit immer noch in ihrem Beruf als Angestellte mit einem sehr guten Verdienst tätig. 

Da man ein Haus nicht aus der Portokasse bezahlen kann und wir auch keine reichen Eltern hatten, nahmen wir für das Bauprojekt ein Hypothekenkredit bei unserer Hausbank der R-Bank auf. 

Mitte der 80er Jahre haben wir mit dem Bau eines gemischt genutzten Wohn- und Geschäftgebäudes begonnen. 

Zuvor wurde notariell die Grundschuld bestellt. In der Grundbuchbestellung wurde unter anderem folgendes ausgeführt. 

1.) Der Eigentümer des im Grundbuch von ..... stadt eingetragenen Grundstücks Band Nr. .... Blatt/Nr. .... Best.-Verz./Abt. I lfd. Nr. ...   Gemarkung ....stadt, Flur ..., Flurstück .... Bauplatz, Str. ,  ..... qm bestellt auf dem genannten Grundeigentum eine Grundschuld in Höhe von   DM .........., zugunsten der R-Bank nebst 18 % Jahreszinsen vom heutigen Tag an sowie einer einmaligen Nebenleistung von 5 % des Grundschuldbetrags. 

2.) Dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung

Der Eigentümer unterwirft sich wegen aller Ansprüche an Kapital, Zinsen und Nebenleistungen, welche der Gläubigerin aus der Grundschuld zustehen, der sofortigen Zwangsvollstreckung in das mit der Grundschuld belastete Grundeigentum, und zwar in der Weise, daß die Zwangsvollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundeigentums zulässig sein soll. 

Unter Punkt  4.) steht folgendes  

Persönliche Haftung mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung 

Die Erschienenen zu Ziffer 1 und 2 übernehmen hiermit – als Gesamtschuldner – die persönliche Haftung für den Betrag der Grundschuld nebst Zinsen und Nebenleistung und unterwerfen sich gleichzeitig deswegen der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in ihr gesamtes Vermögen; dies gilt auch schon vor der Eintragung der Grundschuld im Grundbuch und vor der Vollstreckung in das belastete Grundeigentum. Sie beantragen beim Notar der Gläubigerin auch insoweit eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde zu erteilen. 

Unter weitere Erklärung der Urkunde aus dem Jahr 1985 zur Grundschuldbestellung heißt es unter Punkt B. Zweckerklärung wie folgt.
Die Grundschuld gegen die Eheleute als Kreditnehmer und persönliche Schuldner dient „zur Sicherung aller bestehenden und künftigen Ansprüche aus der Geschäftsverbindung (insbesondere aus Krediten irgendwelcher Art, Bürgschaften, Gewährleistungen, Wechseln, Schecks, Sicherungsverträgen, Lieferungen oder Leistungen) und der Ansprüche aus im Rahmen der üblichen Bankgeschäfte von Dritten erworbenen Forderungen, Wechseln und Schecks, welche der Gläubigerin oder einem die Geschäftsverbindung fortsetzenden Rechtsnachfolger der Gläubigerin“. Weiter regelt die Urkunde, dass die Grundschuld der Gläubigerin im vollem Umfange als Sicherheit auch dann diene, wenn andere Sicherheiten jeder Art oder Vorzugsrechte für Forderungen der Gläubiger aufgegeben werden oder wenn sich die Gläubigerin mit dem Kreditnehmer vergleicht oder ein Vergleich zwischen dem Kreditnehmer seinen Gläubigern zustimmt. Im letzten Abschnitt über die Zweckerklärung regelt die Urkunde „im Falle des Übergangs der gesicherten Forderungen kraft Gesetzes ist die Gläubigerin berechtigt, aber nicht verpflichtet, die Grundschuld einschließlich der dieser Urkunde genannten sonstigen Sicherungsrechte an den Gläubiger zu übertragen“.

Die Wirksamkeit mit solch einer Klausel in einer Grundschuldbstellung aus dem Jahr 1985 ist nicht gegeben, denn sie entspricht nicht der aktuellen Rechtsprechung und steht zu dem heute gültigen Regelungsbedürfnis bei der Bestellung von Grundschulden im rechtlichen Widerspruch. Die Detailliertheit, die von der Rechtsprechung des BGH gefordert wird, lässt der vorliegende Text vermissen. Die Rechtsprechung geht dabei von einer sogenannten engen Sicherungszweckerklärung, nicht indes von einer Generalsicherungsklausel der vorliegenden Art aus (BGHZ 114, 57, 72)  und betrifft dabei insbesondere die Fälle, in denen der Sicherungsgeber nicht selbst der Kreditnehmer ist (BGH WM 2000, Seite 1328, BGH Az. XI ZR 214/99). Der BGH hat seine Rechtsauffassung damit begründet, dass insbesondere der bloße Sicherungsgeber nicht auf Art und Umfang der Kreditgewährung Einfluss nehmen könne und daher schützenswert sei.

In unserem Fall wurde die Urkunde lautend auf Eheleute geschrieben, da zu diesem Zeitpunkt meine Frau und ich als Eigentümer des Grundstücks ins Grundbuch eingetragen wurden.
Etwa ein Jahr später übertrug ich das Grundstück zwecks Trennung von Geschäft und Privat auf meine Frau auf deren Alleineigentum.
Zu diesem Zeitpunkt hätte somit zumindest eine neue Urkunde mit meiner Frau und dem Gläubiger der R-Bank erstellt werden müssen, denn aus der ursprünglichen Urkunde bürgte jetzt meine Frau, nicht nur für den Kredit des Hauses sondern auch für meine Geschäftschulden wegen der Generalsicherungsklausel.
Solch eine neue notarielle Urkunde mit den neuen Gegebenheiten wurde aber nie erstellt.
Alleine schon aus diesem Grund hätte gegen meine Frau als Bürgin nie ein Zwangsversteigerungsverfahren durch die R-Bank eröffnet werden dürfen, da sie zu dem Zeitpunkt der Verfahrenseröffnung.bei dieser R-Bank selbst keine Schulden hatte.

Die Ausfertigung der notariellen Grundbuchbestellung wurde mit dem Kreditbetrag nebst der wie hier 18% Zinsen seit des Datums des Eintrags und 5% Nebenleistungen in das Grundbuch eingetragen.

Damals vor jetzt über 30 Jahren als wir dieses unterschrieben haben, waren wir noch recht jung und sehr unerfahren und dachten nicht im geringsten, dass uns irgendwann einmal eine Zwangsversteigerung in unserem Leben droht. Heute weiß ich, würden wir solche Klauseln mit einem irre hohen Zins von 18% + 5% Nebenkosten nicht unterschreiben, ebenso wegen der Unterwerfung auf aller Ansprüche an Kapital, Zinsen und Nebenleistungen. 

Da wir durch die Bankenkrise und Finanzkrise eines besseren belehrt wurden und die Leitzinsen zur Zeit nahe 0% liegen und der Hypothekenzins bei etwa 1,5 % liegt ist ein 18 % iger Zinssatz + 5% Nebenkosten schlicht und ergreifend Wucher der bei einer Zwangsversteigerung von der Bank ohne Skrupel verlangt wird und das noch auf den Tag des Eintrags bezogen und nicht auf den Tag des nicht mehr tilgen könnens. 

Angenommen:
Der Eintrag in das Grundbuch erfolgte im Jahr 1986 mit einem Betrag von 100.000,-- €, dann verlangt die eingetragene Bank bei einer Zwangsversteigerung im Jahr 2016 sage und schreibe 100.000,-- € + 18% Zinsen ab dem Jahr 1986 (30 Jahre) = 540.000,--  €  + 5% Nebenkosten = 5.000,-- € also insgesamt 645.000,-- €.  

Solche notarielle Beurkundungen bzw. Grundbucheinträge mit horrend hohen Zinsen darf es einfach nicht geben, denn in heutiger Zeit ist es schlichtweg Wucher solche Forderungen zu stellen. Das schlimme ist, dass die Zwangsversteigerungsgerichte sich bei solchen Zahlen nicht dagegen stemmen und bei diesen geforderten Wucherbeträgen Einhalt gebieten und alles gegen den Schuldner weiter laufen lassen.

Nach § 138 BGB (Sittenwidriges Rechtsgeschäft; Wucher) sind solche Rechtsgeschäfte mit den guten Sitten nicht vereinbar und somit nichtig.

Leider wird dieses von den Zwangsversteigerungsgerichten ignoriert und es wird gerne auf die Gegenklage verwiesen, da es nicht im Kompetenzbereich des Zwangsversteigerungsgerichts liegen würde. 

TIPP Nr. 2) 

• Bei einem Haus- oder Wohnungskauf oder Bau achten Sie bitte bei der notariellen Beurkundung auf den eingetragenen Zinsbetrag, idealerweise handeln Sie den Eintrag auf 5% über dem Leitzins ab dem Datum der Tilgungsaussetzung aus und nicht des Eintragsdatums. 
• Desweiteren bitte keine Unterwerfung wegen aller Ansprüche an Kapital, Zinsen und Nebenleistungen aus der Grundschuld im Vertrag festlegen, sondern nur der tatsächlichen noch offenen Forderungen der Bank. 

Denn wie bei uns, sind in den meisten Fällen nach mehreren Jahrzehnten schon wesentliche Tilgungen  erfolgt und somit ist nur noch ein kleinerer Betrag an Fälligkeiten offen als der in der Urkunde und im Grundbuch angegebene Betrag. 

Da wir nun so günstig wie möglich bauen wollten, haben wir neben unsere Berufstätigkeit, da wir beide handwerklich begabt sind, viel Eigenleistung in den Bau des Hauses gesteckt und konnten Mitte der 80 er Jahre zuerst mit der Druckerei und etwa ein halbes Jahr später auch privat in das Haus einziehen. 

In den darauf folgenden Jahren hatte sich die Druckerei recht gut entwickelt und ich konnte auch weitere Kunden dazu gewinnen. Zwischenzeitlich wurde das Haus auf meine Frau überschrieben. Zum einen aus steuerlichen Gründen und zum anderen um auch hier eine Trennung von Privat und Geschäft zu vollziehen.Da mir die Arbeit so langsam über den Kopf wuchs hatte meine Frau ihren Job als Zahntechnikerin aufgegeben und hat als Angestellte in meiner Druckerei mit gearbeitet. 

Weiter im nächsten post .......